住宅ローンや不動産投資で繰り上げ返済するメリット・デメリット

繰上返済住宅ローンでマイホームを買った人や銀行融資を受けて不動産投資している人にとって、ローンの繰り上げ返済をするかどうかは悩ましいところです。そこで、繰り上げ返済のメリット・デメリットと繰り上げ返済をするタイミングについてまとめてみました。

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繰り上げ返済とは

繰上げ返済とは、毎月のローンの返済にプラスしてローンの一部または全部を返済することをいいます。繰上返済はローンの元金部分の返済にあてられることになります。

繰り上げ返済には、「期間短縮型」「返済額軽減型」の2種類があります。

「期間短縮型」の場合、毎月の返済額はそのままで返済期間だけ短くなります。

「返済額軽減型」の場合、返済期間はそのままで毎月の返済額が少なくなります。

利息の支払額を出来るだけ抑えたいのであれば「期間短縮型」を選び、将来の月々のキャッシュフローを改善させたい場合には「返済額軽減型」を選ぶというのが基本スタンスです。

繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済をすることの主なメリットは以下のとおりです。

無リスクの投資リターン(利息軽減効果)

繰り上げ返済をすることで借入利息を軽減させることができます。例えば、金利2%で1,000万円の融資を受けている場合、通常であれば年間20万円の利息を支払うことになります。しかし、1,000万円全額を繰り上げ返済すれば20万円の利息の支払いがなくなります。

これは、1,000万円の投資をして2%の運用利益を出したことと同じ効果があるといえます。

しかも、無リスクです!繰り上げ返済で運用に失敗することはないため、必ず利息分を軽減させることができます。初心者が下手に株式投資などのリスク資産に投資するより、繰り上げ返済をした方がリターンが大きくなる可能性が高いでしょう。

借金が減る

当然ですが繰上返済をすれば借金の絶対額が減ります。借金が少なくなれば精神的にも余裕が出てくるでしょう。

繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済することにもデメリットがあります。

現金がなくなる

繰上返済をすると借金も減りますが、同じ額の現金も減ります。現金が多額にある人にとっては問題ないですが、そもそも保有する現金が少ない人の場合、不意なアクシデントや子供の養育費などでお金が必要になっても現金が足りなくて困るケースもありえます。

また、不動産投資家の場合、繰り上げ返済をすることで物件の追加購入時の自己資金が足りなくなる可能性があります。規模拡大局面においては繰り上げ返済を控えた方が良い場合もあります。

投資家にとっては機会損失の可能性がある

繰り上げ返済することで支払うはずだった利息を軽減させることができます。ただし、投資の知識や経験がある人の場合は、投資にそのお金を回した方がリターンが大きくなる可能性があります。

特に、住宅ローンの金利が史上最低と言われるほど低水準にある現在では、変動金利であれば0.5%〜0.7%程度で住宅ローンを受けることができます。投資で1%以上稼ぐことはそんなに難しくないため、繰り上げ返済をすると機会損失が発生するでしょう。

繰り上げ返済するベストなタイミング

繰り上げ返済にはそれぞれの環境に適したタイミングとコツがあります。

住宅ローン控除を受けてマイホームを購入する場合

住宅ローンでマイホームを購入する場合、住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除を受けると、10年間借入残高の1%の還付金を受け取ることができます。したがって、現金があっても出来るだけ借り入れを受けて、11年後住宅ローン控除が終わったタイミングで繰り上げ返済をするという方法もあります。低金利という今の状況が変わらないうちはこの方法がお勧めです!もちろん住宅ローンの金利以上に投資で稼ぐことができる人の場合、11年目以降も繰り上げ返済をしないで投資に回すことも検討すべきです。

なお、住宅ローン控除については下記の記事を参考にしてください。

住宅ローン控除(減税)の条件や計算方法をまとめてみました!
今回は住宅ローン控除(減税)についてまとめてみようと思います。史上最低と言われるほど住宅ローンが低金利な時代です。マイホームを現金で...

不動産投資家の場合

不動産投資家の場合、規模拡大局面においてはなるべく自己資金を温存して物件の追加取得に備えることが重要です。したがって、規模拡大の必要性がなくなるタイミングまで待ってから繰り上げ返済を検討する方が合理的と言えます。

まとめ

繰り上げ返済で得られる利息軽減効果以上の投資リターンを獲得できるのあれば、繰上返済を敢えてせずに投資にそのお金を回すことが合理的です。

また、投資初心者や投資が嫌いな人であっても、繰り上げ返済する場合は保有する現金残高に十分注意して下さい。あなた自身が急に病気になって仕事ができなくなることも考えられます。多少の利息は掛け捨ての保険ぐらいに思う方が良いでしょうね!

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