不動産投資のすゝめ。サラリーマン大家になろう!

サラリーマン

「サラリーマンの給料だけだと将来どうなるかわからないし不安だな。」そう思ったことはありませんか?サラリーマンの副業にぴったりなのが不動産投資です。今日は不動産投資がサラリーマンに適している理由をご紹介します!

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不動産投資ってなに?

「そもそも不動産投資とはなんぞや」から始めたいと思います。

不動産投資(不動産賃貸業・大家)とは、利益を得る目的で不動産を購入し、賃貸に出して家賃収入を得ることです。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであり、銀行預金よりもリスクとリターンが高く、株式投資やFX(外国為替証拠金取引)よりもリスクやリターンが低い投資と一般的に言われます。

インカムゲイン(購入した不動産を賃貸に出して家賃収入を得る)とキャピタルゲイン(購入した不動産を売却して利益を得る)により利益を得ます。

不動産投資の対象は現物不動産であり、REIT(不動産投資信託)とは異なります。REITは金融投資の区分になり、厳密には不動産投資ではありません。

サラリーマンが不動産投資に適している理由

不動産投資はサラリーマンにこそ適した投資と言えます。主に、3つ理由があります。

サラリーマンの業務と両立ができる

副業が忙しすぎて、本業であるサラリーマンがないがしろになってはいけません。副業をやるときの一番重要なポイントですね。不動産投資であれば、サラリーマンを続けながらでも無理なく両立させることができます。サラリーマン大家という言葉を聞いたことがある人も多いと思いますが、サラリーマンで給与所得を得ながら大家としても家賃収入を得る、というスタイルが可能です。

不動産投資は日々の管理業務など手間がかかる業務を外部に委託することができるため、あなた自身が作業する量を減らすことができます。

例えば、物件の入居者の募集や集金、入居者からの問い合わせ対応などの業務は不動産の管理会社がやってくれますし、部屋のリフォームや修理はリフォーム会社に頼めば自分でやる必要はありません。また、日々の経理処理や税務申告は税理士に頼むことが可能です。

つまり、不動産投資に関連して発生する業務は外部に委託することが可能なので、時間を短縮できるとともに、経営者としての意思決定に専念できます。

※1 業務委託する範囲を広げれば広げるほど費用もかかることになりますので、自分でできることは自分でやるということも重要です。

※2 業務委託している限り、やらなければいけない作業は普段あまりないのですが、物件の購入手続(現地確認や契約締結など)を行っている時期はそれなりに忙しくなります。せっかくの土日が潰れることもあります。

この辺の話は下記の記事が参考になります。

不労所得を得る方法として不動産投資は適切か!?
平日の昼間からヨレヨレのスウェットを着て、外をウロウロしている人が近所にいませんか?「あの人仕事何やっているんだろう?」と思いますよね。もし...

サラリーマンの属性を活かし、融資を受ける

不動産投資は、銀行から融資を受けて投資をすることが可能です。投資と名のつくビジネスで銀行融資を受けることができるのは稀でしょう。これは、購入する物件そのものに担保価値があるため、銀行も安心して融資を出すことができるのです。

銀行融資を受けることができればレバレッジをかけて投資をすることが可能です。レバレッジとは、「てこの原理」のことで、銀行融資を受けることで自己資金を温存して投資効率を高めることが可能となります。

不動産投資はこのレバレッジが最大のメリットといっても過言ではなく、銀行融資を受けることができるかどうかは重要なポイントとなります。

この銀行融資ですが、銀行は大きくわけて以下の2つの要素を総合的に勘案し融資を行うかどうかを判断します。

一つは上記でも書きましたが、物件そのものの価値(担保価値)です。担保価値が高い物件ほど銀行から融資を受けやすくなります。立地が良い物件や築浅の物件の方が担保価値が高いというのは容易に想像がつくと思います。

もう一つは、融資を受ける人の評価です。これは「属性」と呼ばれます。もし不動産投資がうまくいかなくなって家賃収入からの融資の返済が困難になった場合、借主に給与収入があればそこから補填することができます。銀行は借主の属性でリスクヘッジしているわけです。

一般的に、サラリーマンであればこの属性が高くなります。自営業や中小企業の経営者はこの属性が低くなりがちです。サラリーマンという安定した収入があるというのはそれだけであなたは銀行から評価されるのです。

サラリーマンの税金と損益通算ができる

不動産投資で赤字が出た場合、サラリーマンの給料に応じて支払っている所得税が還付されます。これを専門用語で損益通算(そんえきつうさん)と言いますが、これも大きなメリットといえるでしょう。

ちなみに、「儲かっていたら赤字にならないんじゃん」と思うかもしれませんが、減価償却費という経費になるけど現金が出ていかない費用があったり、物件を購入した初年度は初期費用により赤字になりがちだったりするので、還付を受ける機会も普通にありますよ!

減価償却費については、下記の記事を参照下さい。

減価償却費とは?定額法や定率法による計算方法と特別なメリット
今回は、会計を知る上で重要な減価償却費について説明したいと思います。ほとんどの企業で減価償却費が発生しますので、決算書を読む時にもき...

まとめ

サラリーマンという高い属性を活かすことで銀行融資を受けて不動産を購入することができます。購入後の運営も、うまく外部に業務委託することでサラリーマンとの両立が可能です。

もちろんリスクはありますが、身の丈にあった小ぶりの物件から買い進めていくことでリスクを低く抑えることもできますよ。

私も初めはサラリーマン大家でした。

あなたも興味があればサラリーマン大家を目指してみてはいかがでしょうか?

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