法定耐用年数オーバーの融資を受けるメリット・デメリット

銀行から「法定耐用年数以上の融資期間で融資OKですよ！」と言われたらどうしますか？実際、そういう銀行も増えてきています。でも待って下さい。法定耐用年数オーバーの融資には意外な落とし穴があるのです・・。

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法定耐用年数オーバーの融資を受けれるか？

融資条件は銀行によって様々です。

例えば、融資期間は法定耐用年数ー築年数がMAXという銀行が多いです。つまり、RC造で築20年の物件であれば、47年ー20年＝27年が最大の融資期間となります。

しかし、金融緩和の影響からか、法定耐用年数オーバーで融資を受けれる銀行が増えてきました。当然銀行としては貸倒リスクが増大するため、高金利の銀行にその傾向が多いです。

不動産投資において融資期間の長短は超重要事項なため、この状況は大いに歓迎すべきことではあるのですが、この法定耐用年数オーバーの融資は、使い方が悪いと諸刃の剣となる可能性があります。

もちろんメリットもあるので、総合的な判断を下す必要があるのはもちろんですが、初心者が安易に飛びつかないためにもメリット・デメリットをまとめてみたいと思います。

法定耐用年数オーバーの融資を受けるメリット

まずはメリットから！

キャッシュ・フローが増加する

法定耐用年数オーバーで融資を受ける最大のメリットはキャッシュ・フローが増加することです。というか、これ以外メリットがありません（笑）

短い融資期間ではキャッシュ・フローが出ない物件も、法定耐用年数オーバーの長い融資期間で融資を受ければキャッシュ・フローが出るのです。特に最近の物件価格の高騰により、築浅の物件では利回りが低過ぎるため、築古物件＋法定耐用年数オーバーの融資のセットで物件を購入する方も多いです。

キャッシュ・フローを出すことが不動産投資においては重要なので、これも間違いではありませんが、キャッシュ・フローを得るかわりに失っているものもあります。次にデメリットを見てみましょう。

法定耐用年数オーバーの融資を受けるデメリット

法定耐用年数オーバーの融資を受けるデメリットは何だと思いますか？

金利支払総額の増加

当然ですが、融資期間が長いと金利の支払総額が増加します。

例えば、融資金額１億円、金利4.5％、元利均等返済の場合、融資期間が20年だと金利総額は51,835,719円ですが、融資期間が30年だと82,406,484円に増加します。その差は3千万円です。

１億円の融資で、３千万円の利息の差。これを高いと見るか、低いと見るか・・。考えるまでもないですね。

ただし、金利が低ければその差は縮みます。

そこで、金利が高い場合は融資期間を短くし、金利が低い場合は融資期間を長くすればいいと考えることもできますが、金利が低いところほど融資期間が短くなりがちです。

もちろん、金利交渉や借り換えにより金利を低下させることは可能ですので、高金利で借りている人は金利交渉や借り換えを積極的に狙っていくことが重要となっています。

債務超過（積算評価＜残債）になりやすい

銀行は融資の審査上、物件の積算評価を算出し、積算評価額＜残債（融資残高）の場合は債務超過とみなします。債務超過、つまり資産よりも負債の金額が大きいと、物件を処分しても借入金を返済できないと判断され、リスクがある貸出先とみなされてしまいます。そのため、追加で融資を受ける際に不利となるわけです。

そして、法定耐用年数オーバーで融資を受けると残債がなかなか減りません。対して、積算評価額（土地評価額＋建物評価額）のうち、建物評価額部分は法定耐用年数が経過するまで段々と下がっていきます。

法定耐用年数内の融資では、積算評価額の減少幅＜残債の減少幅となりますが、法定耐用年数超の融資では積算評価額の減少幅＞残債の減少幅となってしまう場合があります。

後者の場合、時間の経過とともに債務超過が拡大していく恐ろしい状況です。物件購入時は債務超過になっていなくても、５年経過後には債務超過となっているかもしれません。

物件購入前に必ず試算しておきましょう。