不労所得を得る方法として不動産投資は適切か!?

不労所得平日の昼間からヨレヨレのスウェットを着て、外をウロウロしている人が近所にいませんか?「あの人仕事何やっているんだろう?」と思いますよね。もしかしたら、その人は不労所得で生活している人かもしれませんよ?今回は、不労所得の例として不動産投資が挙げられることが多いですが、不動産投資が不労所得になり得るのか私なりの意見を述べたいと思います!

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不労所得とは

労働が必要ない所得のことを不労所得と言います。

寝ていようが、テレビを観ていようが、「ちゃりんちゃりん」とお金が入ってきます。このような不労所得に憧れる人も多いでしょう。

実際、世の中には不労所得だけで生活している人も多いのですが、あまり表舞台には出てきません。なぜなら、彼らは有名になっても良いことがないからです。

既に生活に不自由しないお金も、自由に遊べる時間もある不労所得者にとって、有名になることはリスクと考えます。有名になれば嫉妬も買いますし、税務署からも目を付けられます。一般人のフリをしている方が利口なのでしょう。

と、何の話をしているのかわからなくなってきたので話を戻します。

不労所得の種類には様々なものがありますよね。

例えば、

・印税

・不動産投資(不動産賃貸業・大家)

・株式投資

・アフィリエイト

・情報商材

などなど、労働することなく収入を得ることは現実として可能です。

ただし、どの方法にも言えることですが最初から不労なわけではありません。

仕組みを作り上げた後は不労ですが、仕組みができるまでは間違いなく労働が必要です。

不労所得=仕組みビジネスと言ってもいいかもしれません。

不労所得は、努力をして仕組みを作りあげた人のご褒美のようなものですね!

不動産投資が不労所得なのか検証してみる

不労所得の代表例にあげられることが多い不動産投資ですが、個人的には不労所得と言われると「ん?」と思わざるを得ません。仕組みを作りあげる=不動産を購入する、だとすれば特にそう思います。

入居者募集

まず、空室があれば入居者を募集する必要があります。ただ何もせず待っているだけで、入居者が現れるわけないですよね。

入居者を募集する方法は色々とありますが、自分で募集することもできます。ただし、自分で入居者を探してくることは至難の業と言えるでしょう。よっぽど知り合いが多いとか、自分のホームページを持っていてそこで入居者を募集できるとかでしょうか?初心者にとっては現実的ではないでしょう。

そこで、基本的には物件のあるエリアの不動産賃貸仲介会社(ミニミニやエイブルやアパマンショップなど)に業務委託することになります。

まずはどこの賃貸仲介会社に募集をお願いするのか決める必要があります。そして、それが決まったら具体的な募集の条件を決める必要があります。例えば、家賃はいくらに設定するのか、敷金や礼金の有無、ペットは飼っていいのか(飼っていいのなら小型犬だけなのか中型犬もOKなのか。小型犬といってもどこまでが小型犬なのか)、外国人はいいのか(OKだとしたらどこの国でもOKなのか)、入居者が決まったときに賃貸仲介会社に支払う広告料はいくらにするのかなどなど、近隣の物件の条件や相場を調査して競争力のある条件に決める必要があります。

また、運良く入居の申し込みがあったとしても、その入居者で問題ないか審査もする必要がありますよね。

もちろんこれだけではないですが、賃貸仲介会社に業務委託するにしても結構労力を使います。条件面なんかは最低でも自分が決めなくてはいけませんし。

余談ですが、いったん成約した方からドタキャンされたときの失望感は半端じゃありません・・。

管理業務

毎月の入居者からの集金や、クレーム処理、物件の清掃(ゴミ拾いや草むしり)なんかの業務も発生します。これを自分でやると不労所得には絶対になりません。家賃を滞納する入居者には督促する必要がありますし、理不尽なクレームを真夜中に受けることもあるでしょう。ゴミや雑草を放っておくととんでもないことになります。

しかし、これらの業務については、不動産管理会社に業務委託することができます。業務委託すれば、かなり不労所得に近づきます。やることと言えば、毎月の管理会社からの入金確認や、クレーム処理の報告を受けたり、給湯器などが壊れたときに修繕してよいか聞かれることぐらいでしょうか?

コスト面を考えて管理会社に任せず自主管理する大家さんもいますが、私は面倒なので外注しています。

個人事業の確定申告や、法人の税務申告

不動産投資は事業ですので、個人事業であれば確定申告が必要ですし、法人であれば税務申告が必要です。会計や税務の知識がない人にはかなり厳しいと言わざるを得ません。ただし、自分で頑張って勉強して申告することも可能ではあります。節税などの知識まで付けようとすると膨大な時間がかかることを覚悟してください。

なお、物件の数が少ないうちはいいですが、物件の数が多くなってくると日々の記帳だけでもめちゃくちゃ面倒です。融資の関係でどうしても個人事業と法人の掛け持ちになる大家さんも多いですが、その場合は両者をわけて管理するだけでも大変です。

もちろん税理士に外注することもできます。日々の記帳から申告まですべて業務委託すれば不労所得に近づくでしょう。やることといえば、領収書を保管したり、たまに税理士と打ち合わせする程度ですね。ただし、それなりに税理士報酬がかかってしまうのが難点です。

なお、税務の世界は広大で深遠で、そして頻繁に改正が行われます。税理士であっても一人で全分野に精通しているわけではありません。不動産投資に疎い税理士だった場合、高い税理士報酬を支払った割にはあまり役に立たなかった、なんてことにもなりかねません。税理士選びには気をつけましょう。

追加取得や既存物件の売却

不動産投資は、一棟買ったら終わりというわけではありません。むしろ、一棟だけだとその物件の入居者が一斉に抜けた場合に資金繰りが苦しくなるというリスクがあります。それゆえに、複数棟持つのが一般的ですし、建物は老朽化していくため、建て替えや、資産の入れ替え(追加取得&既存物件売却)などが必要となります。

不動産投資で物件探しをするとわかるのですが、物件を探して実際に買うところまで進めるのはかなり労力を使います。融資を受けて物件を買うのであれば、銀行との折衝も必要です。

こちらについても、優良な不動産売買業者とのネットワークが出来ると楽になります。こちらの要望を理解してもらえているので、待っていても良い物件が出れば連絡が来るようになります。

なお、物件探しについては下記の記事が参考になると思います。

不動産投資入門!!初心者が物件探しする方法
不動産投資を始めるためには、当然ながら物件を見つけてくる必要がありますよね。不動産投資は最初の一棟でコケると、その後の規模拡大が夢のまた夢と...

結論

不動産投資が不労所得かどうかは、どこまで外注するかによって変わってくるというのが結論です。外注できる業務をすべて外注していけば、限りなく不労所得に近づくでしょう。もちろんコストとのトレードオフなのは言うまでもありません。とにかく面倒くさいことはしたくない、ということであれば利益を削って楽をするべきです。

また、日々の管理会社からの入金確認や管理会社との日々のコミュニケーションは絶対に自分がやらなければいけないというわけではありません。スタッフを雇うことで完全に自動化させることが可能です。実際に投資額が10億円以上のメガ大家と呼ばれる人達の中には、スタッフを雇って不動産所得を完全な不労所得にしている人もいます。ということで、コストさえかければ何とでもなる、という意味のない結論になってしまいました・・。

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