不動産投資で銀行融資を受けるためにできること

銀行融資

不動産投資では、銀行融資を受けれるかどうかというのが成功のポイントになります。今回は融資をする側の目線に立って、どういうことをしていけば銀行融資を受けれるようになるのかお話したいと思います!

スポンサーリンク
レクタングル(大)

不動産投資で銀行融資を受けるメリット・デメリット

不動産投資(不動産賃貸業・大家)では、銀行融資(不動産投資ローン・借入・借金)をいかに活用できるかが鍵を握ります。

というのも、不動産は金額的規模が大きくなりがちなため、一般人が保有する現金だけで不動産を購入するのが難しいからです(資産家の人は不動産投資を現金でやるものだと思っているかもしれませんが・・)

例えば、RC造のマンションを一棟丸ごと買う場合、東京では数億円、地方でも1億円程度はどうしてもかかってしまいます。普通にサラリーマンをやっているだけだとこんなには貯まりません。

そこで、不動産投資を始めるには、現金で小規模な物件を買う銀行から融資を受けて自己資金以上の大きな物件を買うのどちらかを選択することになります。

どちらがあなたに向いているかは、年齢家族構成属性資産状況、そして何年でどこまで規模を拡大させたいか、などによって変わります。

また、単純に借金は絶対嫌だ、という人も中にはいるでしょう。そういう人は現金買いにならざるを得ません。

ただ、個人的な考えを言わせてもらうと、不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけれることだと私は思います。現金買いをするのなら、不動産投資じゃなくて別の投資でも良いのではないでしょうか?(不動産マニアや相続税対策組は除く。)

なお、レバレッジについては、下記の記事が詳しいです。

レバレッジ効果がもたらす不動産投資の光と影を考える
不動産投資において、銀行融資を受けて不動産を購入するメリットはとても大きいのですが、扱い方を間違えるとハイリスクな投資となってしまい...

もちろん、銀行融資を受けることにはデメリットがあります。毎月ローンを返済していく必要があるため、資金繰りは苦しくなります。また、当然利息も支払うことになるのでトータルで利益が出にくいという面もあります。

しかし、「持たざる者」が成功するためには、ある程度リスクを背負って挑戦していくしかありません。リスクについては、る程度自己資金を入れるとか、物件の規模を小さくするなどで調整も可能なので、融資を受けること自体に拒否反応を示すのはもったいないなと感じてしまいます。

不動産投資で銀行融資を受けるための要素

投資と名のつくもので、銀行融資を受けれるものはほとんどありません。そんな中でも、不動産投資は融資を受けれる数少ない投資の一つです。他の投資は投機性(ギャンブル性)が高いという理由から融資を受けれませんが、不動産投資は比較的安全な事業と銀行からは見られているので融資対象になります。

では、不動産投資で融資を受けるためには何が必要なのでしょうか?これは、融資する側の銀行の立場になって考えれば答えは見えてきます。

結論から言うと、物的評価人的評価、そしてこの2つの組み合わせで銀行はあなたを評価し、融資を出すかどうかを決定します。したがって、これらの評価が上がるように準備すればいいのです。

では、これから詳しく説明していきます。

物的評価

不動産投資は、投資対象の資産に担保価値がある、というのが重要なポイントです。

不動産投資は、通常、購入した不動産を賃貸に出して家賃収入を得ることを目的とします。安定的に毎月家賃収入が入ってくるため金融機関としても安心してお金を貸すことができるのです。

しかも、不動産は長期間に渡って使用できるため、銀行としても長期ローンを組んで長期安定的な収益源とできるメリットがあります(銀行はお金を貸して利益を得るビジネスモデルです)。

ただし、家賃収入は安定的ではありますがリスクもゼロではありません。入居者は定期的に退去が発生し空室になりますが、すぐにまた新しい入居者が決まるとは限りません。また、建物は必ず古くなっていくため、将来的に家賃の減額も避けられません。大規模修繕なんかをやると、一気に資金繰りも厳しくなります。

このような状況が発生してローンの返済が滞ってしまうのは銀行側としても困るわけですが、そんなときに備えて銀行側は物件に抵当権(ていとうけん)を設定します。簡単に言うと、「滞納したら、あなたの物件を売却して返済に充てるからよろしく!」ということです。

つまり銀行側からすると、不動産投資に融資すればノーリスクでお金儲けができてしまうのです。

はっきりいってしまうと、その辺の起業したばかりの個人事業主や中小企業にお金を貸すぐらいであれば、不動産投資家に貸したいと言うのが銀行の本音です。小さな会社は倒産する可能性が高いですし、担保となるような資産もないですしね・・。銀行の融資先が不動産投資家ばかりになってしまい、ちょっとした問題になっているぐらいです。

余談ですが、金融緩和の影響で銀行も貸出先がなくて困っています。今が融資を受けやすい環境であるのは間違いないでしょう。

話を戻しますが、銀行がノーリスクというのはちょっと大げさでした・・。実際はノーリスクではありません。ただ、ノーリスクとなるように別の手も打ってます。

銀行は最悪物件を売却して返済に充てるとお話しましたが、そこではローン残高(残債)以上で物件を売却できるかどうかが重要となってきます。物件の担保価値が高ければ全額返ってきますが、低ければ損してしまうため、ここにリスクがあります。

したがって、金融機関ごとに一定の評価基準を設けて物件を評価し、その評価額の範囲内でしか融資をしない仕組みになっています。

細かい評価の仕方は別の機会にお話しますが、我々が取れる戦略としては、銀行側の評価基準を知って、その評価額が高くなるような物件を探すというアプローチが重要となってくるわけです。

銀行の評価額が低い物件だと融資額が少なくなってしまうため、自己資金が多額に必要になってしまいます。

人的評価

銀行側はまずは物的評価でデフォルト(破産)のリスクを低減させますが、補助的に借り主本人の属性を見てきます。

もし物件の運営がうまくいかず、家賃収入だけでローンを返済できなくなったとしても、借り主本人の給料から返済してもらえばいいからです。

公務員などの安定した職業や高年収の会社員であれば、銀行側が融資を出しやすくなる理由がここにあります。

サラリーマンをしながら不動産投資をすることが融資上有利な理由もここにあります。サラリーマン大家については下記の記事でまとめました。

不動産投資のすゝめ。サラリーマン大家になろう!
「サラリーマンの給料だけだと将来どうなるかわからないし不安だな。」そう思ったことはありませんか?サラリーマンの副業にぴったりなのが不...

また、年収だけではなく、保有する資産状況も重要です。貯金がたくさんあれば何かあってもそこから支払ってもらえますからね。むしろ、貯金さえあれば年収が低くてもなんとかなるでしょう(資金効率の面から言うと貯金があっても融資をなるべく受けた方がよいこともあります)。

したがって、我々の取れる方針としては、給料を上げつつ貯金もすることです。簡単ではないですが、銀行側からすると重要なポイントなのは間違いありません。

なお、借り主が死亡した場合に備えて、団体信用生命保険(いわゆる団信)に加入させられます。借り主が死亡したら、一定の範囲内で保険金が出てローンの返済に回されます。銀行側からすると団信の範囲内であれば死亡リスクがないため、属性を補完するという意味があります。

まとめ

不動産投資で融資を受けるためには、物的評価と人的評価を高めていけばいいことがおわかりになったでしょうか?人的評価については一朝一夕では改善できませんが、人的評価を高めつつ、物的評価の高い物件を探すことがセオリーです。頑張っていきましょう!!

スポンサーリンク
レクタングル(大)
レクタングル(大)
  • このエントリーをはてなブックマークに追加