日本の不動産投資に明日はあるのか？一緒に考えてみましょう。
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国内不動産投資の将来はリスクだらけ？
「日本で不動産投資をするのはやめておけ！」
こう言われることがあります。
不動産投資をやっていない人からこう言われても何とも思いませんが、実際に不動産投資で成功している人も同じ意見だったりします（笑）
なぜか？
それは日本国内においては将来的に不動産投資の需要と供給のバランスが崩れていくという予測があるからです。
人口減少による需要の減少
日本の総人口は２０１７年１１月時点で１億２６７１万人（総務省統計局）です。
これが２０６５年には約８８００万人（国立社会保障・人口問題研究所平成２９年推計）まで減少するという予測が出ています。
つまり、今後５０年で約４０００万人の人口が減ることになります。ざっくりいうと、３分の２ですね・・。
不動産投資は入居者から家賃をもらって利益を生むビジネスですが、入居者がいなければビジネスとして成り立ちません。特に銀行から融資を受けて不動産投資をしている人はさほど儲かってないので、入居者が３分の２になってしまうと赤字になってしまう人も多いでしょう。
新築アパート乱立による供給過剰
需要側だけでなく、供給側にも問題があります。
それは新築アパートが大量に建築されていることです。これにより供給過剰になっています。
理由はいくつか考えられます。
・相続税改正により、資産家が相続税対策としてアパートを新築することが多いこと。
・中古物件の投資利回り低下や、融資上の問題により、大家の間で新築アパート投資が流行っていること。
・金融緩和の影響で、銀行が融資先を探していること。特にリスクが低い不動産投資に融資先が集中していること。
・不動産デベロッパーは常に新しいアパートを建てていないと潰れてしまうこと。
このような理由から、新築アパートの建築に歯止めがかかってない状況です。
それでも私が不動産投資をする理由
上記の状況から今後不動産投資の需要と供給のバランスが崩れていくとすると、今から不動産投資を始めてよい合理的な理由はあるのでしょうか？
私自身、今後も不動産投資を拡大していくつもりですが、そこには自分なりの理由を持っています。
本当に人口は減るのか？
そもそも本当に５０年後に３分の２まで人口は減るのでしょうか？あくまで現時点での予測でしかありません。
今から５０年前の１９７０年頃に日本の人口が将来減っていくなんていう予測はできていたのでしょうか？５０年あれば状況は全然違うものになるでしょう。
そして、日本政府も無能ではありません（たぶん）。将来人口が減少するのがわかっていて、このまま指をくわえて見ているだけのはずがありません。本当に危なくなれば人口増加の政策も当然とるでしょう。その場合、世帯課税など、税制優遇策で人口増加に誘導していく可能性が高いです。
また、是非はともかく移民の受け入れという方法もあります。ここは最終手段かもしれませんが。
とにかく人口減少の影響を受けるのは不動産投資に限らず、国内居住者を相手にするビジネスはどこも大打撃なわけです。何としてでも人口減少に待ったをかけていく流れになるでしょう。
短期的には人口は減っていくと思いますが、長期的な視点で不動産投資を行うのであればそこまで不安視する必要はないと思っています。
ちなみに、インカムゲイン（物件の売却ではなく、家賃収入で利益を得ること）に限っていえば、日本の利回りは世界的に高い水準にあります。これは、人口減少などにより日本経済の将来が不安視されていることで、日本の不動産の人気がないことに起因しているのではないかと考えられます。したがって、人口減少するだろうという見込みがあるからこそ安く不動産を買えるチャンスだと思っています。別に煽っているわけじゃないですが（笑）
空き家問題
そして、既に問題視されているのが、空き家問題です。
特に職がなくなっていっている地方で多いのですが、老朽化している空き家が増えたことで、空き家の倒壊リスクなどが指摘されています。政府では対策として空き家対策特別措置法を施行しましたが、抜本的な解決までは至っておりません。
この空き家問題は新築アパートの増加により今後ますます問題視されていくはずです。そうなってくると、政府としては新築アパートの供給数を制限するところまで規制を強化するしかないでしょう。不動産デベロッパーには大打撃ですが、デベロッパーは中古物件のリノベーションなど既にある物件を修繕する方向に舵をきる形になると思っています。
こちらも短期的には空き家が増えますが、楽観的な予想だと長期的には対策が打たれると思っています。
AIやロボット時代での用途変更
万が一、このまま予測どおり日本の人口が３分の２まで減少するとしても、別の見方をすると５０年の猶予期間があるとも言えます。
これから不動産投資を始めたとして、銀行から融資を受けても５０年以上の融資期間になることはありません。普通は長くても３５年まででしょう。
そうすると、遅くとも３５年後には融資の返済は終わっており、ほぼノーリスクの状態となっているはずです。仮にその時点で入居者がいなくても、かかるのは固定資産税くらいですね。固定資産税の金額も建物老朽化により大した金額にはなりません。
融資の返済が終わった後は、入居率が下がっていても利益は出るでしょう。
もちろん新築に建て替えてもいいです。土地は既に自分のもの、建物部分だけの融資であれば儲かる可能性も高いですしね。
また、個人的に期待しているのが、今後AIやロボットなどのテクノロジーが進化していくことで、新たなビジネスが続々と誕生していくことです。イメージしやすいものとしては、空室をロボットの倉庫として使うなど今ではない新しいビジネスです。
AIの時代になっても、土地などの物理的な希少価値は薄まらないと考えています。
この辺は以前のブログ記事でまとめましたので是非ご覧になって下さい。
まとめ
あくまで楽観的な予想ではあるのですが、不動産投資は今でも優れた投資法です。株や仮想通貨も私はやりますが、やはり不動産投資はリスクが低く、レバレッジをかければリターンも大きいです。株や仮想通貨は一日で大きく動きますが、不動産投資の値動きはゆっくりです。５０年かけてゆっくり課題を解決していけばいいのではないでしょうか？一度自分なりに不動産投資の未来を考えてみることをおすすめします。
